De markt voor verhuurinvesteringen is sinds 2022 veranderd. De stijging van de rente heeft de cashflows onder druk gezet, en de Banque de France merkt een voortdurende daling op van het aandeel van nieuwe leningen die bestemd zijn voor verhuurinvesteringen in de totale productie van vastgoedleningen. Het maximaliseren van de rendement van een eigendom steunt niet langer op dezelfde hefboomwerking als vijf jaar geleden.
Schuldenlast en hefboomwerking: wat er echt veranderd is voor de verhuurinvesteerder
De Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit (HCSF) heeft in 2022 de regel van 35% maximale schuldenlast, inclusief verzekering, geformaliseerd, met een maximale looptijd van de lening van 25 jaar. De ruimte voor uitzonderingen die aan banken wordt gegeven, blijft beperkt.
Voor een investeerder die al een eigen woning bezit, weegt deze beperking zwaar. De hefboomwerking, die lange tijd werd gepresenteerd als de belangrijkste motor van vastgoedrendement, functioneert nu binnen een nauwere bandbreedte. Een tweede of derde verhuuraankoop wordt moeilijk te financieren zonder een aanzienlijke eigen inbreng.
De directe consequentie: in de grote steden neemt het aandeel van investeerders toe wiens maandlasten niet meer door de huur worden gedekt. Het bruto rendement dat op een advertentie wordt weergegeven, zegt niet veel meer over het werkelijke rendement zodra de kosten van de lening, de lasten en de belasting zijn meegerekend. Voordat je begint, is het beter om de adviezen van Guide Immo te lezen om het verschil tussen bruto rendement en netto rendement te meten.
Netto rendement: de enige betrouwbare indicator voor een verhuurproject
Het bruto rendement (jaarlijkse huur gedeeld door de aankoopprijs) blijft een snelle filter. Het is niet voldoende om een investeringsbeslissing te nemen.
Het netto rendement houdt rekening met lasten, belastingen en kosten van de lening. Het is het enige cijfer dat weerspiegelt wat je daadwerkelijk elke maand ontvangt. Tussen de twee kan het verschil enkele procentpunten bedragen, afhankelijk van het gekozen belastingregime en het niveau van de gemeenschappelijke lasten.
De posten die het rendement ondermijnen
- De onroerende voorheffing, die in veel gemeenten de afgelopen jaren aanzienlijk is gestegen, is een post die vaak wordt onderschat op het moment van aankoop.
- De niet-terugvorderbare gemeenschappelijke lasten (gevelrenovatie, energienormen) drukken op oude gebouwen en verminderen het netto rendement zonder dat de huur kan compenseren.
- Het belastingregime: bij ongemeubileerde verhuur onder het micro-fonds is de forfaitaire aftrek beperkt. Het werkelijke regime maakt het mogelijk om de rente op leningen en de werkzaamheden af te trekken, maar vereist een striktere boekhouding.
- De leegstand, zelfs kort, annuleert de winst van meerdere maanden huur wanneer de maandlasten van de lening doorlopen.
Het berekenen van het netto rendement vóór de aankoop, en niet erna, maakt het mogelijk om projecten uit te sluiten die op het eerste gezicht rendabel lijken maar een niet-verwachte maandelijkse spaarinspanning vereisen.
Belasting op gemeubileerde verhuur en LMNP-status: een voordeel dat kleiner wordt
De status van niet-professionele verhuurder in gemeubileerde verhuur (LMNP) heeft lange tijd een gunstig fiscaal kader geboden dankzij de boekhoudkundige afschrijving van het goed. Dit mechanisme maakte het mogelijk om de belasting op huurinkomsten gedurende meerdere jaren te verlagen of zelfs te annuleren.
De ervaringen op het terrein verschillen over de duurzaamheid van dit voordeel. Verschillende hervormingsprojecten hebben de LMNP-afschrijving de afgelopen jaren onder de loep genomen, en het wettelijke kader kan veranderen. Een investeerder die zijn hele rendementsstrategie op dit enige systeem baseert, loopt een regelgevingsrisico.
Gemeubileerd of ongemeubileerd: een afweging per geval
Gemeubileerd verhuur genereert hogere huren, maar ook een frequentere huurderswisseling en kosten voor het vernieuwen van uitrusting. Ongemeubileerde verhuur biedt meer stabiliteit en lagere beheerskosten, maar vaak tegen een minder gunstig belastingregime.
De keuze tussen gemeubileerd en ongemeubileerd hangt af van de lokale markt. In een studentenstad vindt gemeubileerd verhuur snel huurders. In een gezinswoningengebied beperkt ongemeubileerd verhuur de leegstand en vermindert het beheerstijd.
Aankoopprijs en werkzaamheden: waar het rendement van verhuur echt wordt bepaald
Het rendement wordt bepaald op het moment van aankoop, niet erna. Een goed dat onder de marktprijs wordt onderhandeld, biedt mechanisch een beter rendement, ongeacht het niveau van de huur dat daarna wordt gevraagd.
Goederen met werkzaamheden vormen een kans onder bepaalde voorwaarden. Een gerichte renovatie (isolatie, badkamer, keuken) maakt het mogelijk om een goed op een hoger huursegment te positioneren. Aan de andere kant kunnen slecht ingeschatte werkzaamheden of gemeenschappelijke werkzaamheden die na de aankoop zijn goedgekeurd, meerdere jaren aan huur absorberen.
Controleer de staat van het gebouw en het meerjarenplan voor werkzaamheden van de vereniging van eigenaren voordat je ondertekent, blijft de meest effectieve voorzorgsmaatregel om het rendement te beschermen. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om een universele drempel voor een “goede aankoopprijs” vast te stellen: alles hangt af van de lokale markt, het haalbare huurniveau en de werkelijke kosten van de renovatie.
Verhuurinvesteringen blijven een solide vermogensplaatsing, op voorwaarde dat je het weergegeven bruto rendement niet verwart met het werkelijke netto rendement. De huidige kredietbeperkingen, de fiscale druk en de verborgen beheerskosten vereisen een nauwkeurige berekening vóór elke aankoop. Een spreadsheet is beter dan een intuïtie.
