Der Markt für Mietinvestitionen hat sich seit 2022 verändert. Der Anstieg der Kreditkosten hat die Cashflows gedrückt, und die Banque de France verzeichnet einen kontinuierlichen Rückgang des Anteils neuer Kredite, die für Mietinvestitionen in die gesamte Produktion von Immobilienkrediten fließen. Die Maximierung der Rentabilität einer Immobilie basiert nicht mehr auf denselben Hebeln wie vor fünf Jahren.
Verschuldungsquote und Hebeleffekt: Was sich für den Mietinvestor tatsächlich geändert hat
Der Höhere Rat für Finanzstabilität (HCSF) hat 2022 die Regel von 35 % maximaler Verschuldungsquote, einschließlich Versicherung, mit einer maximalen Kreditlaufzeit von 25 Jahren festgeschrieben. Der Spielraum für Ausnahmen, den die Banken haben, bleibt eng.
Für einen Investor, der bereits seine Hauptwohnung besitzt, ist diese Einschränkung erheblich. Der Hebeleffekt, der lange als Hauptmotor der Immobilienrentabilität galt, funktioniert nun in einem engeren Korridor. Ein zweiter oder dritter Mietkauf wird ohne einen erheblichen Eigenanteil schwierig zu finanzieren.
Die direkte Konsequenz: In großen Städten steigt der Anteil der Investoren, deren Kreditrate nicht mehr durch die Miete gedeckt ist, deutlich an. Die brutto Rendite, die in einer Anzeige angegeben wird, sagt nicht mehr viel über die tatsächliche Rentabilität aus, sobald die Kreditkosten, die Nebenkosten und die Besteuerung berücksichtigt werden. Bevor man sich auf den Weg macht, ist es besser, die Ratschläge von Guide Immo zu lesen, um die Diskrepanz zwischen brutto Rendite und netto Netto Rentabilität zu messen.
Netto Netto Rentabilität: Der einzige zuverlässige Indikator für ein Mietprojekt
Die Bruttorentabilität (jährliche Miete geteilt durch den Kaufpreis) bleibt ein schneller Filter. Sie reicht jedoch nicht aus, um eine Investitionsentscheidung zu treffen.
Die netto Netto Rentabilität berücksichtigt Nebenkosten, Besteuerung und Kreditkosten. Es ist die einzige Zahl, die widerspiegelt, was Sie tatsächlich jeden Monat erhalten. Dazwischen kann die Diskrepanz mehrere Prozentpunkte betragen, abhängig vom gewählten Steuersystem und dem Niveau der Eigentumsnebenkosten.
Die Posten, die die Rentabilität schmälern
- Die Grundsteuer, die in vielen Gemeinden in den letzten Jahren erheblich gestiegen ist, stellt einen oft unterschätzten Posten zum Zeitpunkt des Kaufs dar.
- Die nicht erstattungsfähigen Eigentumsnebenkosten (Fassadenrenovierung, energetische Sanierung) belasten alte Gebäude und reduzieren die Nettorentabilität, ohne dass die Miete dies ausgleichen kann.
- Das Steuersystem: Bei unmöblierten Mietverhältnissen im Mikrogrundstücksbereich ist der Pauschalabzug begrenzt. Das reale System ermöglicht es, die Kreditinteressen und die Arbeiten abzuziehen, erfordert jedoch eine genauere Buchführung.
- Die Mietvacanz, selbst wenn sie kurz ist, annulliert den Gewinn mehrerer Monate Miete, wenn die Kreditraten weiterhin laufen.
Die netto Netto Rentabilität vor dem Kauf zu berechnen und nicht danach, ermöglicht es, Projekte auszuschließen, die auf den ersten Blick rentabel erscheinen, jedoch einen nicht vorhergesehenen monatlichen Sparaufwand erfordern.
Besteuerung von möblierten Wohnungen und LMNP-Status: Ein Vorteil, der sich verengt
Der Status des nicht-professionellen Vermieters von möblierten Wohnungen (LMNP) hat lange einen günstigen steuerlichen Rahmen durch die Abschreibung des Eigentums geboten. Dieses Mechanismus ermöglichte es, die Besteuerung der Mieteinnahmen über mehrere Jahre zu reduzieren oder sogar zu annullieren.
Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren hinsichtlich der Nachhaltigkeit dieses Vorteils. Mehrere Reformprojekte haben in den letzten Jahren die LMNP-Abschreibung ins Visier genommen, und der gesetzliche Rahmen könnte sich weiterentwickeln. Ein Investor, der seine gesamte Rentabilitätsstrategie auf dieses einzige System stützt, geht ein regulatorisches Risiko ein.
Furnished oder unmöbliert: Eine Entscheidung, die von Fall zu Fall zu treffen ist
Die möblierte Vermietung generiert höhere Mieten, aber auch häufigeren Mieterwechsel und Ausstattungsgebühren, die erneuert werden müssen. Die unmöblierte Vermietung bietet eine höhere Stabilität und geringere Verwaltungskosten, jedoch oft zu Lasten einer weniger vorteilhaften Besteuerung.
Die Wahl zwischen möbliert und unmöbliert hängt vom lokalen Markt ab. In einer Studentenstadt findet die möblierte Wohnung schnell einen Mieter. In einem familienfreundlichen Wohngebiet begrenzt die unmöblierte Vermietung die Vacanz und reduziert den Verwaltungsaufwand.
Kaufpreis und Renovierungen: Wo sich die Mietrendite tatsächlich entscheidet
Die Rentabilität wird zum Zeitpunkt des Kaufs entschieden, nicht danach. Eine Immobilie, die unter dem Marktpreis verhandelt wird, bietet mechanisch eine bessere Rentabilität, unabhängig von der späteren Miethöhe.
Immobilien mit Renovierungsbedarf stellen unter bestimmten Bedingungen eine Gelegenheit dar. Eine gezielte Renovierung (Dämmung, Badezimmer, Küche) ermöglicht es, eine Immobilie in ein höheres Mietsegment zu repositionieren. Im Gegensatz dazu können schlecht kalkulierte Baustellen oder nach dem Kauf beschlossene Eigentumsarbeiten mehrere Jahre Mieten absorbieren.
Den Zustand des Gebäudes und den mehrjährigen Renovierungsplan der Eigentümergemeinschaft zu überprüfen bleibt die effektivste Vorsichtsmaßnahme zum Schutz der Rentabilität. Die verfügbaren Daten erlauben es nicht, einen universellen Schwellenwert für einen “guten Kaufpreis” festzulegen: Alles hängt vom lokalen Markt, dem erreichbaren Mietniveau und den tatsächlichen Kosten der Instandsetzung ab.
Die Mietinvestition bleibt eine solide Vermögensanlage, vorausgesetzt, man verwechselt nicht die angegebene Bruttorentabilität mit der tatsächlichen netto Netto Rentabilität. Die aktuellen Kreditbeschränkungen, der steuerliche Druck und die versteckten Verwaltungskosten erfordern eine präzise Berechnung vor jeder Akquisition. Eine Tabelle ist besser als eine Intuition.
