Ein Termin mit einem Immobilienverkäufer wird wie ein technisches Dossier vorbereitet. Jeder Besuch erfordert Zeit, Energie und manchmal Reisekosten. Das Ziel ist nicht, sich „eine Meinung zu bilden“: Es geht darum, genügend überprüfbare Informationen zu sammeln, um zu entscheiden, ob die Immobilie ein Angebot wert ist oder nicht.
Regulatorische Dokumente, die vom Verkäufer vor dem Besuch verlangt werden sollten
Bereits bevor man die Tür betritt, spielt ein Teil der Arbeit sich auf den Unterlagen ab, die der Verkäufer bereitstellen muss. Das Dossier der technischen Diagnosen (DDT) umfasst die obligatorischen Dokumente: DPE, Risikobericht, Elektrodiagnose, Blei, Asbest je nach Alter der Immobilie.
Der Risikobericht verdient besondere Aufmerksamkeit. Er darf nicht älter als sechs Monate sein und muss dem Käufer bei der ersten Besichtigung vorgelegt werden, wenn er erforderlich ist. Wenn der Verkäufer ihn nicht vorbereitet hat, ist das ein Signal: Entweder hat er keine Unterstützung, oder der Verkaufsprozess wurde überstürzt.
Ein weiterer oft ignorierter Punkt: Seit dem 1. Januar 2025 ist die energetische Prüfung für Häuser der Klasse E verpflichtend, zusätzlich zu den bereits betroffenen Klassen F und G. Eigentumswohnungen unterliegen dieser Verkaufsprüfung nicht. Die Anforderung dieses Dokuments im Voraus ermöglicht es, Fragen zur thermischen Leistung vorzubereiten und ein mögliches Budget für Renovierungsarbeiten zu antizipieren.
Um diese Dokumentensammlung zu strukturieren und nichts bei Ihren Gesprächen zu vergessen, bieten die praktischen Tipps auf Immonex eine detaillierte Übersicht über jeden Schritt der Vorbereitung.
Energetische Prüfung und DPE: zwei Dokumente, zwei unterschiedliche Funktionen
Die Verwirrung zwischen DPE und energetischer Prüfung taucht bei Terminen immer wieder auf. Der DPE vergibt eine Energieklasse (A bis G) und gibt den geschätzten Verbrauch sowie die Treibhausgasemissionen an. Die Prüfung geht weiter: Sie schlägt detaillierte Renovierungsszenarien mit einem schrittweisen Arbeitsablauf vor.
Die Prüfung informiert den Käufer, sie verpflichtet den Verkäufer nicht zur Durchführung der Arbeiten. Dieser Punkt sollte während des Besuchs klargestellt werden. Ein Verkäufer, der eine Prüfung mit umfangreichen Renovierungsszenarien vorlegt, verpflichtet sich nicht, diese zu finanzieren. Der Käufer nutzt diese Daten, um sein Angebot und seinen Finanzierungsplan anzupassen.
Überprüfen Sie auch die Konsistenz zwischen den beiden Dokumenten. Ein DPE der Klasse D mit einer Prüfung, die eine vollständige Isolierung der Wände und des Daches empfiehlt, kann auf eine tatsächliche energetische Leistung hinweisen, die fragiler ist, als der Buchstabe vermuten lässt.
Konkrete Fragen zur Energie stellen
- Die aktuelle Heizungsart und das Installationsdatum, um die verbleibende Lebensdauer der Anlage zu schätzen
- Die tatsächlichen Energiekosten der letzten zwölf Monate, zuverlässiger als die theoretischen Schätzungen des DPE
- Bereits durchgeführte Isolierungsarbeiten und entsprechende Rechnungen oder Bescheinigungen
Technische Punkte, die während des Wohnungsbesuchs überprüft werden sollten
Die Diagnosen ersetzen nicht die direkte Beobachtung. Einige Mängel sind in keinem Dokument aufgeführt und zeigen sich erst bei methodischer Inspektion der Immobilie.
Beginnen Sie mit Feuchtigkeitszeichen. Verfärbte Wände im unteren Bereich, muffiger Geruch, schwarze Fugen im Badezimmer: Diese Hinweise deuten auf Probleme mit der Dichtheit oder Belüftung hin, die kostspielige Arbeiten nach sich ziehen können. Der Zustand der Belüftung beeinflusst die Haltbarkeit des gesamten Gebäudes.
Überprüfen Sie dann den Sicherungskasten. Ein alter Kasten ohne 30 mA Fehlerstromschutzschalter weist auf eine veraltete Installation hin. Die Elektrodiagnose meldet Anomalien, verpflichtet jedoch nicht zur Normierung vor dem Verkauf. Es liegt an Ihnen, die Kosten für die Normierung zu bewerten.
Von Käufern oft vernachlässigte Elemente
- Der Wasserdruck: Mehrere Wasserhähne gleichzeitig zu öffnen, zeigt mögliche Probleme mit dem Durchfluss oder der Rohrleitung
- Der Zustand der Außenfenster (Fenster, Rollläden), der einen erheblichen Renovierungsaufwand darstellt, falls sie vollständig ersetzt werden müssen
- Die tatsächliche Ausrichtung der Wohnräume im Verhältnis zum natürlichen Licht, die auf Fotos nicht zu bewerten ist
- Der Geräuschpegel zu verschiedenen Zeiten, insbesondere für eine Wohnung im unteren Stockwerk oder in der Nähe einer Hauptstraße
Eigentümergemeinschaft und Kosten: die Unterlagen, die vor einer Verpflichtung angefordert werden sollten
Für eine Wohnung sollte das Treffen mit dem Verkäufer eine Diskussion über die Eigentümergemeinschaft umfassen. Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen die beschlossenen Arbeiten, laufende Rechtsstreitigkeiten und den Zustand des Instandhaltungsfonds.
Eine beschlossene Fassadenrenovierung, die noch nicht in Anspruch genommen wurde, stellt eine zukünftige, sichere Ausgabe dar. Fordern Sie das Wartungsbuch des Gebäudes und die Höhe der vierteljährlichen Gebühren an. Vergleichen Sie diesen Betrag mit ähnlichen Immobilien in der Nachbarschaft, um eine unterfinanzierte oder im Gegenteil gut geführte Eigentümergemeinschaft zu erkennen.
Die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft sollte ebenfalls aufmerksam gelesen werden. Einige Einschränkungen (Berufstätigkeitsverbot, Einschränkung der Fassadenänderungen) können ein Kaufprojekt blockieren, wenn sie nicht im Voraus identifiziert wurden.
Nach dem Termin: Die Kaufentscheidung strukturieren
Mit verstreuten Notizen auf einem Telefon nach Hause zu kommen, reicht nicht aus. Jeder Besuch sollte ein standardisiertes Blatt erzeugen, das dieselben Kategorien umfasst: Zustand des Gebäudes, energetische Leistung, rechtliche Situation, Höhe der Gebühren, erforderliche Arbeiten.
Dieses Blatt ermöglicht es, mehrere Immobilien objektiv zu vergleichen und den Halo-Effekt zu vermeiden: Eine schöne Anordnung oder außergewöhnliche Helligkeit kompensiert nicht ein Dach, das am Ende seiner Lebensdauer ist. Die Trennung von Emotionen und technischer Bewertung schützt das Budget auf lange Sicht.
Der angegebene Preis ist nur ein Ausgangspunkt. Jeder während des Besuchs identifizierte Mangel, jedes fehlende Dokument, jede erforderliche Arbeit stellt einen Verhandlungsspielraum dar. Ein Käufer, der mit einem strukturierten Dossier und präzisen Fragen ankommt, erhält ehrlichere Antworten und verhandelt auf soliden Grundlagen.
